1.400 euros: avec cette somme-là, on peut s’offrir une table et un confortable canapé, ou cinq chaises Eames neuves, ou un joli voyage au mois de mars. 1.400 euros, c’est aussi l’écart de tarifs que nous avons recensé, à Challenges, entre différents courtiers en crédits immobiliers pour un même dossier. Car si les courtiers peuvent aider les emprunteurs à sélectionner la meilleure banque, le meilleur taux de crédit et les meilleures conditions, ils ont tous leur propre politique de tarifs. D’où cette grande variété de prix constatée entre les différents acteurs du marché.
Entendons-nous bien: il n’est pas question ici d’annoncer que le réseau X est plus cher que le réseau Y: à l’intérieur d’un même réseau, les tarifs, à dossier équivalent, peuvent varier du simple au triple. Bien souvent, les honoraires facturés au client sont libres, même si les grandes enseignes émettent tous des recommandations. Les franchisés (ou succursales, selon la nature du réseau) les adaptent ensuite en fonction de leur marché. Dans tous les réseaux consultés, le prix conseillé est simple : les honoraires à réclamer au client sont de 1 % du montant emprunté. Cette somme est souvent plafonnée, autour de 1500 ou 2000 euros. « Pas question, pour un dossier à 500.000 euros, de facturer 5.000 euros aux clients », nous explique un courtier parisien.
De gros apporteurs d’affaires
Car dans le même temps, les courtiers sont aussi rémunérés par les banques, pour qui ils sont de gros apporteurs d’affaires. Les établissements financiers leur reversent 1 % du montant du prêt. Cette somme est, elle aussi, souvent plafonnée. La plupart des banques ne rétrocèdent pas plus de 3000 euros, certains établissements (plus rares) vont jusqu’à 5.000 et d’autres, encore plus rares, n’appliquent aucun plafond : 700.000 euros empruntés, 7.000 euros dans la poche du courtier.
Une fois cette donnée intégrée, pour définir les honoraires facturés aux clients, tout est question de marché. Dans les régions où les emprunts moyens sont faibles, et où les revenus moyens ne sont pas très élevés, les courtiers ont du mal à facturer plus de 1.000 euros. Et pourtant, pour un emprunt de 100.000 euros, le montant rétrocédé par les banques sera faible aussi.
A l’inverse, à Paris, les montants empruntés sont nettement plus importants. « Nos emprunts moyens sont de 350.000 euros », explique David Samama, gérant et fondateur du courtier ibroker, « nous présentons plusieurs fois par an des dossiers à un million d’euros. 500.000 ou 600.000 euros de crédit, c’est une situation très fréquente aujourd’hui », poursuit-il. « Dans ce contexte, nous facturons 600 euros aux clients, car notre rémunération provient essentiellement des banques », conclut-il.
Pour avoir une idée plus précise de ces différences, Challenges a appelé une quinzaine d’agences, tous réseaux confondus, à Paris, en demandant quel serait le tarif pratiqué pour un bon dossier. Notre cas est celui d’une personne seule, en CDI depuis dix ans, de 37 ans, en bonne santé. Elle est rémunérée 4.700 euros par mois, et emprunte 250.000 euros sur vingt ans. Son apport est de 100.000 euros, il pèse donc pour près de 28% de l’opération totale. Bref, c’est un dossier extrêmement facile à défendre auprès des banques, car l’endettement de la personne sera faible, et elle dispose d’excellents revenus, donc d’une bonne capacité d’épargne, ce qui intéresse beaucoup les établissements financiers.
Des honoraires qui fluctuent
Deux agences nous ont répondu sans hésiter. « Nos honoraires sont de 900 euros », a affirmé une directrice dans le dix-huitième arrondissement de Paris. Chez un autre courtier, dans un quartier chic de la rive gauche, le directeur a clairement énoncé sa grille : « 1.200 euros en-dessous de 350.000 euros empruntés, 1.500 au-dessus, et nous travaillons sur devis au-dessus de 1 million d’euros. Si certains clients font la grimace, nous pratiquons de temps en temps un tarif préférentiel à 990 euros, sous le seuil psychologique des 1.000 euros ».
A l’exception notable de ces deux agences qui ont été très transparentes, toutes se sont retranchées derrière un « contactez notre siège », « voyez le franchiseur », ou un plus classique « écrivez un mail au directeur d’agence », mails qui sont, bien entendu, restés sans réponses. Nous avons aussi eu droit au « je suis obligée de créer une fiche pour vous donner nos tarifs ». Notre réponse préférée : « c’est comme si vous demandiez les tarifs d’un avocat !» En clair, un courtier peut aider un client à faire de sérieuses économies sur son crédit, mais il est impossible de savoir à l’avance combien cela va lui coûter…
Devant cette frilosité, nous avons appelé de nouvelles agences, en prétextant cette fois-ci être à la recherche d’un financement et se renseigner sur les prix pratiqués avant de choisir notre courtier. Là, nous avons eu droit à toute la palette de tarifs, de 1.000 à 2.000 euros, en passant par 1.200, 1.500 et 1.750 euros. « Vous voudriez payer combien, vous » ? a risqué un courtier du dix-septième arrondissement, informé du fait que nous prenions juste des renseignements. Nous avons aussi demandé ce qui justifiait de tels écarts de tarifs, car les courtiers travaillent tous, peu ou prou, avec les mêmes établissements financiers, et reçoivent tous les mêmes grilles de taux. Certains nous ont expliqué qu’ils accompagnaient le client chez le banquier, et parfois même chez le notaire, argument recevable. Nous n’avons pas été convaincus, en revanche, par deux autres réponses :
- Nous, nous évaluons la pertinence de la durée du crédit, nous expliquons au client ce qu’il gagne à emprunter sur dix, quinze, vingt ou vingt-cinq ans.
Cette question, tous les emprunteurs se la posent, et quand ils ne sont pas trop tenus par des questions de budget (situation assez rare au moment d’un achat immobilier), le courtier ou le banquier peut leur fournir le montant des mensualités sur plusieurs durées en moins de deux minutes.
- Chez nous, on étudie le dossier.
Si les courtiers en ligne (dont les prestations sont gratuites pour les emprunteurs) se contentent de transmettre les pièces, les courtiers qui reçoivent les clients en rendez-vous, eux, étudient tous le dossier.
Devant cette grande variété de réponses et de tarifs, nous avons récupéré quelques conseils pour que nos lecteurs soient certains de ne pas avoir de mauvaise surprise.
Quelques conseils...
Attention, car dès le premier rendez-vous, le courtier fait souvent signer un « pré-mandat », qui l’autorise à interroger plusieurs banques. Il est fondamental, avant de signer ce document, d’être certain de vouloir avancer avec ce courtier, car il sera impossible, ensuite, de soumettre son dossier auprès des établissements qu’il aura déjà consultés sans passer par son intermédiaire. Même si ce pré-mandat est sans engagement, il peut empêcher l’emprunteur de s’adresser à certaines banques par la suite.
Ainsi, conseille Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, « dès le premier rendez-vous, il faut regarder la grille de tarifs qui doit obligatoirement être affichée dans les locaux. Le courtier doit aussi annoncer les honoraires aux clients ». Et surtout, avant de signer le pré-mandat, ils regarderont le tarif qui doit figurer sur le document. S’il leur semble trop élevé, ou si le contact avec le courtier n’est pas bon, ils ne signeront pas.
Il faut aussi demander, très clairement, quelles sont les prestations incluses dans les honoraires. Et notamment, savoir si le client sera accompagné chez le banquier. « La présence au rendez-vous à la banque sert surtout à éviter les incompréhensions, ou les mauvaises surprises », explique Cécile Roquelaure, du réseau Empruntis. En effet, certains banquiers tentent des opérations de vente forcée d’assurance habitation ou de parts sociales, et la présence du courtier peut les en dissuader. A l’inverse, il arrive que certains souscripteurs soient de mauvaise foi, prétendant ne pas avoir été informés de certaines conditions par le courtier. Là encore, sa présence permet d’éviter les abus. Il est aussi possible de se faire accompagner chez le notaire.
Enfin, il faut se souvenir d’une règle d’or : « aucune somme ne peut être versée au courtier tant que les fonds ne sont pas débloqués », rappelle Sandrine Allonier, responsable des relations avec les banques de Vousfinancer.com, « c’est un garde-fou pour le consommateur ». Même si le souscripteur a fait travailler le courtier, s’il obtient de meilleures conditions ailleurs et signe avec une autre banque que celle proposée par le courtier, il ne sera pas tenu de verser d’honoraires.
Des taux de crédit moins élevés
Et puisque le courtier est censé faire gagner du temps à l’emprunteur, il n’est pas nécessaire de prospecter pendant plusieurs heures : à moins d’avoir un dossier complexe qui implique un rendez-vous avant la préparation du devis (constitution d’une SCI avec cinq ou six co-emprunteurs par exemple), le tarif peut être communiqué par téléphone.
Quel que soit le prix de la prestation, dans la plupart des cas, l’intervention d’un courtier reste utile, car il négocie des conditions qu’il est difficile d’obtenir seul. A commencer par un taux de crédit moins élevé : « en moyenne, entre 0,30 et 0,35 point de moins que si le client allait directement voir la banque », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Surtout, le courtier peut décrocher d’autres avantages : une assurance emprunteur, qui sera souvent plus avantageuse que celle de la banque, ou encore l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé. Une condition qu’il faut envisager très sérieusement lorsque l’on achète une petite surface, que l’on pourrait être amené à revendre rapidement pour trouver un logement plus grand.
Pour le dossier de notre candidate à l’emprunt, en réduisant le taux de crédit et celui de l’assurance, les mensualités passent de 1.287,12 à 1.200,75 euros. Soit, sur vingt ans, une économie de 20.728 euros.
Enfin, les courtiers sont aussi d’une aide précieuse pour ceux qui ont un dossier plus délicat à défendre. Les intermittents, ou ceux qui multiplient les contrats courts auprès de plusieurs employeurs, sont bien reçus par certaines banques et refusés par d’autres. Naturellement, les établissements financiers changent régulièrement de politique, et, pour une même banque, ce qui était vrai en septembre ne l’est peut-être plus aujourd’hui. Les courtiers, pour ces emprunteurs-là, se révèlent extrêmement utiles car ils sollicitent directement les établissements qui les financeront.
Les économies et le temps gagné n’empêchent pas de surveiller ses dépenses, et d’avoir envie, en plus d’un appartement, de ce fameux nouveau canapé. Donc, avant de faire la tournée des banques, il faut faire la tournée des courtiers.
