Phénomène courant à l’étranger, notamment au Royaume-Uni et en Espagne, pour cause de prix de l’immobilier ou de loyers très (trop) élevés, la colocation s’est fait connaître en France en 2002 grâce à un film de Cédric Klapisch, L’Auberge espagnole. Quinze ans plus tard, elle s’est largement développée en France dans les plus grandes villes. La demande est portée par les étudiants et même les promoteurs se mettent à construire des logements neufs répondant à cette attente : « Nos prochaines résidences étudiantes qui seront livrées à Bordeaux, Saclay, Grenoble et Pessac comprendront des appartements dédiés à la colocation », précise Delphine Stein, directrice de l’activité hôtelière et résidences services du groupe Pichet.
Les seniors concernés
Des étudiants, le marché s’est élargi ces dernières années aux jeunes actifs, qui y voient là un mode de vie mieux adapté à leurs attentes. « 27 % des colocataires ont fait ce choix, car ils s’y sentent plus libres et plus mobiles pour saisir une opportunité professionnelle », indique Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, qui a réalisé un sondage sur les attentes des Français en matière de logement. « Ces actifs représentent 52 % des colocataires usagers de notre site », confirme Cédric Brochier, porte-parole de la plateforme de colocation Appartager.com.
La colocation concerne aussi de nouveaux profils, comme les mères isolées et, de plus en plus, les seniors. Ainsi, à Nancy, l’association Un toit partagé expérimente un montage spécifique visant à concilier logement des aînés, rendement pour les investisseurs et rénovation des logements : « Nous souhaitons loger des seniors aux moyens modestes désireux de vivre dans un logement plus adapté et rompre avec la solitude et l’isolement, explique Patrick Henry, son président. Les propriétaires vont nous confier l’usufruit de leur bien à rénover. Les travaux de rénovation, notamment énergétiques, seront financés par les loyers et réalisés par des professionnels qualifiés. Une fois les travaux remboursés, les propriétaires percevront les loyers. Le rendement escompté devrait s’élever entre 3 et 5 % brut, supérieur à celui de l’assurance-vie, sans compter la plus-value éventuelle en cas de revente. De plus, les nus-propriétaires ne paient pas d’ISF. »
Le rendement, c’est l’autre clé de la popularité de la colocation, mais côté bailleurs. Car un logement loué à plusieurs colocataires rapporte davantage que le même, loué à une seule famille. « Un appartement avec trois chambres se loue normalement entre 800 et 900 euros, indique Amaury Dewit Van Styvendael, conseiller de l’agence Guy Hoquet City’mmo à Chambéry. En colocation, il peut se louer entre 1 200 et 1 350 euros par mois. » De quoi gagner quelques précieux points de rendement.
Les normes de peuplement
C’est surtout le meilleur remède à la vacance locative, qui touche les 5-pièces et plus : « A Lyon, quartier Grange-Blanche, et à La Doua à Villeurbanne, les grands appartements des années 1970, délaissés par les acquéreurs en raison des charges et des travaux, se louent plus facilement, car ils se révèlent bien adaptés à la colocation, d’autant qu’ils sont bien desservis par les transports en commun, et offrent un rendement brut de 4 à 5 % », souligne Gilles Vaudois, directeur de trois agences Laforêt à Lyon et Villeurbanne. « A Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis, par exemple, il va être difficile de trouver une famille disposée à louer un grand logement de quatre ou cinq chambres, indique Michel Lecat, directeur de l’agence Saint-Denis Immobilier. En revanche, il sera plus facile de réunir quatre colocataires qui vont débourser chacun de 300 à 400 euros mensuels, d’autant que les loyers des studios sont proposés entre 500 et 600 euros par mois. » Les colocataires exigent cependant quelques aménagements spécifiques. « Le logement doit comporter de préférence une petite cuisine ouverte sur la pièce de vie commune ; les chambres doivent être d’une superficie relativement équivalente et bénéficier, dans l’idéal, d’une salle d’eau individuelle, ou au moins d’une salle de bains à deux vasques, si elle est partagée », indique Emilie Nicolas, responsable location de l’agence Laforêt du VIe arrondissement de Lyon. Attention : la loi Alur (pour l’accès du logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 prévoit l’application de normes de peuplement, soit 9 mètres carrés pour une personne, 16 pour deux personnes et 9 par personne supplémentaire. Concrètement, si la colocation donne lieu à la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les chambres doivent mesurer 14 mètres carrés au minimum (ou 33 mètres cubes de volume). « Hélas, les particuliers qui louent en direct s’affranchissent très souvent de cette obligation », constate Amaury Dewit Van Styvendael.
Un bail par colocataire
En matière de bail, deux solutions existent : « Nous conseillons de signer un bail classique pour tous les colocataires, qui sont ainsi solidaires, sachant qu’en cas de départ le garant est tenu durant les six mois suivant le départ du colocataire », rappelle Meggy Pezin, responsable location de l’agence Orpi Capitole Immobilier à Toulouse. Autre possibilité introduite par la loi Alur, un bail pour chaque colocataire. Attention : « Le turnover est beaucoup plus élevé chez les étudiants, car selon leur formation, ils peuvent partir rapidement pour cause de stages. La gestion des dossiers requiert donc beaucoup plus de disponibilité », prévient Daniel Dumont de l’agence des Oliviers Orpi à Aix-en-Provence.
Kevin Deheunynck, « Les loyers remboursent les mensualités de crédit »
« En septembre dernier, j’ai acheté, pour 260 000 euros, les bureaux de l’Association des anciens combattants, dans le centre de Chambéry. Dans cet immeuble de plus de trois siècles, cet espace de 270 mètres carrés était destiné à l’habitation, mais il n’y avait plus ni salles de bains ni cuisine. J’ai engagé 100 000 euros de travaux pour rendre à ce duplex sa destination initiale. Aujourd’hui, il se compose d’un espace de vie de 60 mètres carrés et de six chambres de 25 à 40 mètres carrés. Les deux chambres à l’étage ont chacune leur salle de bains, et même une kitchenette pour l’une des deux. Les quatre autres chambres disposent d’un espace sanitaire avec trois douches. Les loyers varient de 460 à 500 euros, charges incluses, avec électricité, chauffage et Wi-Fi. Les colocataires sont de jeunes actifs, mais pas tous en CDI ».
A FAIRE
Louer en meublé pour les étudiants
Avantages : un taux de remplissage élevé et un bon rendement. Inconvénients : une usure (meubles…) plus rapide et l’obligation de faire un état des lieux d’entrée et de sortie précis. Cela permet aussi au propriétaire de contrôler la bonne tenue de l’appartement et l’état de ses équipements.
A NE PAS FAIRE
Délaisser la gestion de son bien
Même si vous passez par un professionnel, il faut être vigilant sur le profil des colocataires, surtout s’ils changent en cours de bail. Il faut vérifier ses garanties, mais surtout veiller à leur bonne entente. Cela réduit le turn-over, donc les risques de vacance et de non-paiement du loyer.
