Dans un pays comme la France, où quelques heures de transport à peine séparent l’une des capitales les plus densément peuplées du monde de villages quasiment inhabités, l’espace est une ressource très inégalement répartie. Ce qui est un luxe pour les uns, contraints d’optimiser chaque cm² de rangement, est une source d’embarras pour les autres, qui désespèrent de trouver un usage à des pièces vides, des greniers déserts ou des dépendances désaffectées. Contrairement aux idées reçues, ce décalage est également très présent à l’intérieur des grandes villes.
A Paris, on parle de 10 % d’appartements inutilisés et les tours de bureaux de la Défense flirtaient en 2015 avec les 12 % de vacance. Certaines régies immobilières évoquent jusqu’à 30 % de parkings innocupés. Cette situation constitue l’exemple parfait des déséquilibres que s’attache à corriger l’économie du partage, qui facilite la mise de ressources inutilisées à la disposition de ceux qui en ont besoin. Et c’est ainsi qu’on a vu ces dernières années se développer la pratique du costockage, qui consiste à louer des espaces vacants, non destinés au logement, à des fins d’entreposage. Succès aidant, ce qui, à l’origine, ne constituait en général qu’un complément de revenu original est en passe de devenir un investissement immobilier à part entière.
Tandis que les garde-meubles traditionnels présentent un taux de remplissage supérieur à 80 % sur l’ensemble du pays et jusqu’à plus de 90 % à Paris, la pratique du costockage ne cesse de gagner en popularité. Alors qu’elle ne concernait initialement que des particuliers, tant du côté de l’offre que de la demande, les professionnels sont désormais de plus en plus nombreux à s’y intéresser. Ainsi, des PME, des artisans ou des professions libérales trouvent là une solution à la fois commode et économique pour stocker des marchandises, ranger du matériel ou entreposer des archives. Il existe donc une demande forte et durablement croissante, ce qui ne saurait échapper à des investisseurs potentiels.
Investir dans un espace que l’on destine au costockage ne nécessite pas une mise de fonds importante, bien au contraire. On peut en effet acquérir des lieux d’entreposage classiques – cave, box, parking… pour quelques milliers d’euros – mais on voit aussi se multiplier les reconversions à cet usage d’endroits plus inattendus : salles de danse, locaux techniques, ateliers…
Il y en a donc pour tous les budgets car ce sont souvent des biens atypiques, difficiles à vendre et peu recherchés pour leur destination inititale. Par ailleurs, le marché émergeant à peine, il n’existe pas véritablement de prix de référence, ce qui facilite les bonnes affaires. Car pour l‘investisseur, ce qui compte principalement, c’est la localisation. Ensuite, les investissements pour en faire un lieu de stockage sont généralement assez modiques. Dans le cas d’un partage d’un même espace entre plusieurs locataires, n’importe quel bien nu peut suffire, sans investissement supplémentaire.
Bien entendu, de l’emplacement et des aménagements que l’on sera prêt à réaliser dépendra le prix que l’on pourra proposer, et donc la rentabilité attendue. On peut attendre un revenu d’environ 100 € par m² et par an en moyenne en France et jusqu’à 420 € à Paris, même s’il y a des variations importantes en fonction des niveaux de services : espace individuel ou partagé, accessible en permanence ou sur rendez-vous, locaux plus ou moins sécurisés, ventilés et à température constante ou non, accessibles en voiture ou non…
Dans tous les cas, cependant, le costockage reste extrêmement concurrentiel vis-à-vis des offres de self-stockage professionnelles aux prestations supérieures (accessibilité, gardiennage…) mais aux tarifs en conséquence. Et le risque de vacance, tant redouté des investisseurs locatifs, demeure limité étant donné l’importance de la demande.
Il faut ajouter que c’est un investissement peu contraignant puisqu’il occasionne des charges et un entretien limités, et des relations généralement minimales avec des locataires qui sont souvent dans une logique d’entreposage à moyen ou long terme. Par ailleurs, on est bien dans le cadre d’une location immobilière, parfaitement balisée du point de vue juridique et fiscal, et non dans le flou qui, en dépit de récents progrès, entoure encore l’économie collaborative et ses revenus.
Le costockage constitue donc une bonne opportunité de primo-investissement immobilier avec un ticket d’entrée et des contraintes relativement faibles pour une bonne rentabilité. Sur ce marché atypique et encore confidentiel, où les prix sont loin de flamber, il reste donc beaucoup de bonnes affaires à réaliser. Certains, qui l’ont bien compris, prospectent activement et se constituent déjà, au gré d’opportunités qui échappent à la plupart des regards, de véritables empires en sous-sol.
