Lorsque le marché est grippé et que les tarifs sont orientés à la baisse, comme c'est le cas aujourd'hui, un achat immobilier requiert davantage de circonspection.

Pour éviter d'être trop souvent dérangé par le locataire, il existe des astuces pour la location meublée à usage de résidence principale : « Je n'installe pas de télévision, ni d'appareils électroménagers, ni de wifi, ce qui m'évite un tas d'ennuis », témoigne Bertrand de Raymond, président de la société Capcime spécialisée en investissement locatif ancien.

L'Express

Vous venez d'investir dans un 30 mètres carré au coeur d'une grande agglomération ? Vous l'avez refait à neuf. Parfait mais maintenant vous hésitez à le mettre en location vide ou meublée... Comment choisir le mobilier ? Et t si les locataires le dégradent ? Le risque de vacance locative n'est-il pas plus élevé en meublé ? Autant de questions et de craintes qui vous conduisent à opter pour la simplicité : la location nue.

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Oui réflexion faite, vous tenez à votre tranquillité et vous préférez que le locataire signe un bail de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Moins de soucis. Et si ce n'était pas au final le meilleur choix ? Tout d'abord sachez que les loyers sont plus élevés de 15 à 20% en location meublée. Même si la location meublée est moins répandue, sachez qu'il existe une réelle demande. Des jeunes, qui sont mobiles, et ne veulent pas s'embarrasser avec des meubles par exemple. D'autres qui démarrent dans la vie active et n'ont pas encore le budget suffisant pour s'acheter du mobilier.

De plus, le bail est plus souple : un an, prorogeable tacitement. Cette durée peut même être abaissée à 9 mois si l'occupant est un étudiant. Un avantage si un jour vous avez besoin de récupérer rapidement votre bien.

ALUR : une épée de Damoclès ?

Vous avez également la possibilité de louer votre bien meublé pour des durées plus courtes. 3 mois, 4 mois, 5 mois et demi...Ce n'est plus de la location meublée à titre de résidence principale mais visant à accueillir par exemple des cadres internationaux en mission ou des personnes en formation à distance de leur domicile... Dans ce cas, le propriétaire établit un bail de droit commun (soumis au code civil) de date à date, c'est-à dire sans tacite reconduction.

Mais attention un flou juridique plane sur la location de courte durée depuis la publication de la loi ALUR au Journal officiel le 26 mars dernier. Ainsi, dans une ville de plus de 200 000 habitants ou en Ile de France, si un propriétaire loue son logement pour de "courtes durées" à des touristes, sans avoir obtenu au préalable une autorisation de changement d'usage, il encourt une amende civile de 25 000 euros. "La notion de "courte durée" n'ayant pas été précisée, il faudra attendre la jurisprudence pour savoir si pour louer son logement 3 mois ou 6 mois, une autorisation est également requise", indique Maud Velter, directrice associée de l'agence Lodgis. Mais cette dernière reste confiante. "Cela n'était pas l'objectif recherché par le législateur qui a toujours visé la location touristique à la nuitée ou à la semaine", rappelle-t-elle.

Mobilier Ikéa ou Roche-Bobois ?

En attendant, misez sur la location meublée d'un an ou 9 mois, règlementée, elle, par la loi du 6 juillet 1989. Elle est certes moins rentable que la location de plus courte durée mais moins chronophage aussi ! Pour éviter d'être trop souvent dérangé par le locataire, il existe des astuces pour la location meublée à usage de résidence principale : "Je n'installe pas de télévision, ni d'appareils électroménagers, ni de wifi, ce qui m'évite un tas d'ennuis", témoigne Bertrand de Raymond, président de la société Capcime spécialisée en investissement locatif ancien. A noter toutefois que pour viser une clientèle haut de gamme en location meublée de plus courte durée, tous ces éléments sont, en revanche, indispensables. Coût de l'ameublement pour de la location meublée classique : "Vous n'êtes pas obligé de meubler l'appartement en Roche-Bobois", ironise le créateur et gestionnaire de patrimoine. "Comptez environ 2750 euros pour agencer correctement un studio avec une table, des chaises, des couverts, de la vaisselle, un tapis, un lit, une commode et une machine à laver, le tout chez Ikéa, à changer tous les sept ans en moyenne", détaille-t-il.

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Vous hésitez encore entre location nue ou meublée ? N'hésitez plus une seconde ! En effet, le bailleur d'un appartement meublé peut prétendre fiscalement au statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP). Un statut ultra performant. Les loyers encaissés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur a le choix pour les déclarer entre le régime microbic ou le régime réel. Avec le microbic, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives.

Le régime réel d'imposition, quant à lui, permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifié. Le bénéfice taxable correspond à la différence entre le montant des loyers encaissés et les charges et amortissements déductibles. Il s'applique d'office dès lors que les recettes tirées de la location meublée sont supérieures à 32 900 ¤ par an. Mais sachez qu'il s'applique également sur option quelque soit le montant des recettes locatives. La demande doit être envoyée en recommandé auprès de l'Administration fiscale avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel.

Pour vérifier quel régime sera le plus attractif pour votre investissement, vous pouvez faire une simulation gratuite sur le site jedeclaremonmeuble.com

Se constituer un patrimoine exonéré d'impôts

"Le réel est souvent plus intéressant", assurent les experts de la location meublée. Démonstration. Dès la première année vous pourrez soustraire de vos recettes locatives : la taxe foncière, les frais de gestion (s'élevant en moyenne à 10 ou 15% du montant du loyer annuel encaissé), les intérêts d'emprunt, 100% des travaux d'entretien et de rénovation réalisés. Par exemple si vous avez 8000 euros de recettes locatives et 24 000 euros de charges déductibles. Vous constatez en année 1, un déficit de - 16 000 euros. Ce solde négatif ne peut être déduit de vos revenus imposables mais il n'est pas perdu pour autant. Vous pouvez le reporter les 10 années suivantes jusqu'à épuisement. Et ce n'est pas tout : vous allez pouvoir ensuite utiliser votre stock d'amortissement pour effacer en totalité les recettes locatives. Que pouvez-vous amortir ? Le prix d'achat du bien (hors prix d'acquisition du terrain), soit 85% étalé sur 20 ou 30 ans. "Ce qui représente 2,5 ou 3% du prix d'achat du bien à amortir chaque année", précise Maud Velter. Le mobilier est également amortissable, "soit 10 à 20% par an sur sa durée de vie". Et enfin, les gros travaux (salle-de-bain, électricité, plomberie, agrandissement, reconstruction) sont également amortissables. "Grâce à ce statut de LMNP , vous pouvez être exonéré d'impôts sur votre bien pendant une bonne vingtaine d'années, jusqu'à épuisement des amortissements", confirme Bertrand de Raymond, président de la société Capcime. Pour la location nue, si vous avez réalisé d'importants travaux (hors agrandissement et reconstruction), vous pouvez certes faire ce que l'on appelle du déficit foncier. De quoi bien réduire vos recettes locatives pendant 10 ans. Mais pas les effacer en totalité comme en LMNP. Un statut imbattable !


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