Nous continuons, avec les juristes de la Confédération générale du logement (CGL), notre série sur les bisbilles entre locataires et leurs bailleurs. Et sur les moyens de les résoudre. Chaque semaine nous publions les réponses aux questions les plus représentatives des internautes, récoltées lors d’un appel à témoignages.
Après avoir détaillé un grand classique des conflits entre locataires et propriétaires (le dépôt de garantie), nous développons dans ce deuxième volet la question des travaux et autres réparations qui incombent au bailleur.
« Le radiateur de la salle de bains fuit et trois fenêtres de mon appartement ont besoin d’être remplacées. En effet, dès qu’il pleut, l’eau chasse sous les fenêtres. Que dois-je faire valoir pour que l’agence et la propriétaire fassent ces travaux nécessaires ? »
- Ce que dit la loi :
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation à titre de résidence principale, le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement mais également entretenir les locaux et y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, à l’exception des réparations locatives qui, elles, sont à la charge du locataire.
Les réparations à la charge du locataire correspondent aux travaux d’entretien courant et aux menues réparations. Un décret en date du 26 août 1987 fixe une liste indicative de ces réparations locatives.
Attention cependant, si une réparation considérée comme locative est occasionnée par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, elle est alors à la charge du bailleur.
Enfin, bien entendu, le locataire doit répondre des dégradations qui surviennent dans les locaux loués dont il a la jouissance exclusive sauf si ces dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement.
- Ce que vous pouvez faire :
Concrètement, il faut considérer isolément chacun des problèmes rencontrés dans votre logement et déterminer à la charge de qui est la réparation ou le remplacement.
Concernant le radiateur, tout dépend de l’origine de la fuite et de l’importance de la réparation. Ainsi, s’il s’agit d’une simple fuite sur le robinet réparable par le changement d’un joint, il s’agit d’une menue réparation à la charge du locataire. En revanche, s’il s’agit d’une fuite importante, nécessitant de gros travaux ou un remplacement complet, le bailleur doit en assumer le coût. Enfin, si la fuite résulte d’une dégradation ou d’un mauvais entretien de votre part, la réparation vous incombe.
S’agissant des fenêtres, sauf si vous êtes à l’origine de leur mauvais état, leur remplacement est à la charge du bailleur et ce d’autant plus que vous subissez un trouble de jouissance du fait de cet état.
Si vous êtes bien dans les cas où le bailleur doit prendre en charge les réparations, il vous faut sans attendre adresser à votre agence un courrier en recommandé avec demande d’avis de réception dans lequel vous exposez clairement et simplement la situation et vous demandez au bailleur de procéder aux travaux nécessaires dans un délai raisonnable.
Si le bailleur ne réagit pas dans ce délai, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez tenter de résoudre ce litige par voie amiable en saisissant la Commission départementale de conciliation de votre département. Elle vous convoquera ainsi que votre bailleur pour vous amener à trouver une conciliation.
Si cette voie est vaine, il faudra saisir le tribunal d’instance du lieu de situation du logement. Il faudra alors vous faire accompagner par un avocat ou une association de défense des locataires car plusieurs choix de demandes sont possibles. Vous pourrez demander la condamnation du bailleur à effectuer sous astreinte par jour de retard les travaux. Vous pourrez demander l’autorisation de consigner les loyers dans l’attente de la réalisation des travaux. Vous pourrez aussi demander au juge l’autorisation d’effectuer vous-mêmes les travaux aux frais du bailleur et enfin faire une demande de dommages et intérêts si vous arrivez à prouver un préjudice.
Attention, dans tous les cas ne prenez jamais l’initiative d’effectuer vous-même ou de faire effectuer les travaux sans l’autorisation du juge. Vous risquez de ne jamais pouvoir obtenir le remboursement de ces travaux. En effet, cette pratique est admise dans des circonstances très particulières et aux strictes conditions que les travaux aient été effectués parce que l’urgence le nécessitait, qu’il ait été impossible d’avertir le bailleur et que la solution la moins chère ait été choisie.
« Locataire de mon logement depuis 13 ans, la moquette posée dans les chambres et le couloir est désormais très vieille et se délite. Mon propriétaire, un institutionnel, refuse de faire quoi que ce soit. Je ne peux prendre en charge seule le changement de ce revêtement qui est vraiment en état d’usure très avancé. Est-il possible de faire quelque chose, quitte à partager les frais ? »
- Ce que dit la loi :
Au titre de son obligation générale d’entretien des locaux loués, le bailleur doit prendre à sa charge la réfection des sols rendue nécessaire en raison de leur vétusté.
La vétusté peut être définie comme l’usure liée au temps ou résultant d’un usage normal du matériau ou de l’élément d’équipement. Dès lors que la moquette a vieilli dans des conditions normales d’utilisation (pas de dégradations par le locataire telles que tâches ou lacération par exemple) et que son remplacement est nécessaire, le bailleur doit procéder à son remplacement complet.
- Ce que vous pouvez faire :
Si vous souhaitez engager une discussion amiable envoyez une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans cette lettre vous décrirez l’état de la moquette et préciserez que son remplacement incombe au bailleur, mais que vous acceptez de partager les frais avec lui, par exemple pour pouvoir choisir un modèle de revêtement qui vous convienne.
Cette solution a l’avantage de satisfaire les deux parties et vous permettra plus facilement d’avoir une moquette neuve.
A l’opposé, vous pouvez choisir de vous en tenir à la loi et demander au bailleur de faire procéder à la réfection de la moquette à ses frais dans un délai raisonnable.
Ensuite, comme pour tout contentieux en matière de baux d’habitation, vous aurez la possibilité de saisir le tribunal d’instance du lieu de situation du logement si le bailleur ne réalise pas les travaux.
« Le propriétaire de la maison que je loue refuse d’effectuer des travaux, prévus par lui oralement, et ne tient pas compte non plus de ses obligations, comme par exemple le changement ou du moins la réparation d’une fenêtre, qui ne s’ouvre pas comme le mentionne l’état des lieux. Comment “l’inciter” à effecteur ces travaux ? L’état des lieux sert-il de preuve ? »
- Ce que dit la loi :
Si les travaux envisagés oralement par le bailleur consistent en des travaux d’amélioration, de décoration ou de confort, il ne pourra pas être obligé de les exécuter faute d’une clause expresse dans le contrat.
La situation est différente si les travaux dont il s’agit relèvent de l’obligation générale d’entretien des locaux loués qui pèse sur le bailleur, comme nous l’avons décrit dans la première question.
Précisons aussi que le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Pour prouver que cette obligation de délivrance a correctement été exécutée par le bailleur, l’état des lieux est bien évidemment un document qui peut être utilisé par le locataire. De même, lorsque l’état des lieux fait apparaître un mauvais état d’usage et de réparation, il est impossible de considérer que le locataire, bien qu’ayant signé le document, a accepté le logement en l’état. Il pourra donc se retourner contre le bailleur sur la base de l’état des lieux d’entrée.
- Ce que vous pouvez faire :
Dans un premier temps, vous devrez envoyer un courrier à votre bailleur, en recommandé avec demande d’avis de réception le mettant en demeure d’effectuer les travaux de réparations dont vous établirez la liste, en joignant au besoin une copie de l’état des lieux d’entrée mentionnant les différents problèmes.
Vous prendrez soin de mentionner un délai raisonnable pour l’exécution de ces travaux. Si le bailleur ne réagit pas dans le délai, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation de votre département pour tenter de trouver une issue amiable. Si vous préférez la voie contentieuse, le tribunal d’instance du lieu de situation du logement est compétent. Vous pourrez demander au juge la condamnation du bailleur à effectuer les travaux sous astreinte par jour de retard par exemple.
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